Kamineto: Ne Oldu, Neden Böyle Oldu?

(Bu yazıyı nerede yayımladım, hatırlamıyorum).

ABD’deki krizi tetikleyen olgu, hiç şüphesiz, bankaların kredi yeterliliği olmayan kişilere kredi açmaları, daha sonra bu kredilerin geri ödenememesidir. Bunun altında yatan neden ise, kapitalizmin sınırsız kâr hırsının yine kapitalizmin kaçınılmaz gerçeklerinden biri olan devrevi hareketlerin aşağıya doğru giden bir dönemiyle denk düşmesidir.

Ne olduğunu ve neden olduğunu anlamak için ABD’deki konut finansmanı yöntemlerinden en yaygın olan tutsat (mortgage, gayrımenkul alımına yönelik ve alınan gayrımenkulun ipoteğine bağlı kredi) sistemini özetlemem gerekiyor. Teknik ayrıntılardan mümkün olduğu kadar kaçınmaya çalışacağım.

Bunu yapmanın en kolay yolu ise kişisel tecrübemi size aktarmak. Kızım Zeynep üniversiteden mezun olup evlendikten sonra ABD’de kalıp çalışmaya başlayınca bir ev almaya karar verdiler. New York’un ünlü 5. Caddesi’nin 40. Sokak ile kesiştiği köşede 1 oda 1 salon (1+1’mi diyorlar şimdi?) küçücük, galiba 40m²büyüklüğünde bir apartman dairesini tutsat yoluyla almak için bir bankaya başvurdular. Bankanın ve apartman yönetiminin kızım ve damadım hakkında yaptığı istihbari soruşturma ve mülakatlar aylarca sürdü. Sonunda, 1997 yılında, USD 131.000 değer biçilen evi USD 31.000 peşinat ödeyerek 30 yıl vadeli bir krediyle satın aldılar. Bankanın yaptığı soruşturma, kızımın ve damadımın kredi taksitlerini ödemeye yeterli gelirleri olup olmadığını, bu geliri uzun süreli olarak ödemelerini sağlayacak düzenli bir işe sahip olup olmadıklarını belirlemeye yönelikti. Kızım çok büyük bir reklam ajansı olan Lowe’de, damadım ise ünlü Enron şirketinde çalışıyordu. Banka, sonunda, tatmin oldu ki, tutsat kredisini verdi. Bankanın güvencesi, peşinat olarak aldığı USD 31.000 ve taksitler ödenmediği takdirde eve el koyup sattıkları zaman evin piyasa değerinin USD 100.000’ın altına düşmeyeceği konusundaki hesaplamalarıydı.

Enron 2001 yılında batınca kızım ve damadım Türkiye’ye dönerken evi USD 260.000’a sattılar. Yaklaşık üç buçuk yıl içinde %100 kâr etmişlerdi. Bankanın öngörüsü doğru çıkmıştı. Evin piyasa değeri değil düşmek iki katına çıkmıştı.

Tutsat mekanizması işte böyle işliyordu. Bankalar, ellerindeki kaynakları kullanarak ve kredi müşterisinin güvenilirliğini kılı kırk yararcasına inceledikten sonra kredi kullandırıyorlardı. Bankalar, kaynaklarını tutsat kredisi olarak kullandırdıktan hemen sonra bu tutsat kredilerinden oluşan alacaklarını Freddie Mac ve Fannie Mae adlı ve sırf bu amaç için kurulmuş kamu destekli fon sağlayıcı şirketlere satıyor, yaptıkları işlem üzerinden belirli bir miktar kâr sağlıyorlardı. Freddie Mac ve Fannie Mae ise elde ettikleri alacakların bir bölümünü kendilerinde tutuyor ve bu alacakların faiz gelirini elde ediyor, bir bölümünü ise “paketleyerek” ikincil piyasalara satıyor, satarken de kredi taksitlerinin ödenmesini garanti ediyorlardı. Freddie Mac ve Fannie Mae bu garantiyi verirken, bankalardan satın aldıkları tutsat alacaklarının belirli kıstaslara uygun olmasını şart koşuyorlardı. Yani, bankaların ince süzgecinden geçmiş olan müşteriler bir de Freddie Mac ve Fannie Mae’nin süzgecinden geçiyordu. İkincil piyasada bu paketlenmiş tutsat alacaklarını satın alan yatırımcılar (ki çoğu kurumsal yatırımcılar idi) ABD hükümeti garantisi kadar güçlü bir garanti altında memnun mesut faiz elde ediyorlardı. Bence bu, son derece iyi tasarlanmış, esnek, yolsuzluklara ve dolandırıcılığa mümkün olduğunca izin vermeyen, özellikle konut sektörüne sürekli likidite (nakit para) sağlayan bir sistemdi.

İşler ne zaman bozulmaya başladı? Bu bozulmayı ortaya çıkaran birkaç önemli faktör var. Sırasıyla özetleyeyim:

1. 2000’li yılların başında, bankacılık deyimiyle, bankaların “kulaklarından para fışkırıyordu.” Tüm dünyada hüküm süren likidite (nakit para) bolluğu, ABD konut piyasasındaki olağanüstü genişlemeyle birleşince bankalar kendilerini kaybettiler. Ellerinde para vardı; satılmaya hazır yüzbinlerce ev vardı; bu evleri satın almak isteyen yüzbinlerce müşteri vardı. Yani, kredi verme kıstaslarını biraz gevşetirlerse daha çok müşteriye daha çok kredi verebilecek, daha çok kâr edebileceklerdi. Kıstaslar biraz gevşetilince nerede durulacağı pek belli olmuyor. Daha çok kâr etme hırsı, “rakiplerimiz daha kolay kredi veriyor, biz neden vermiyoruz?” gerekçesiyle birleşince tutsat kredileri çığ gibi büyümeye başladı. Bankalarla müstakbel tutsat kredisi müşterileri arasında köprü görevi gören tutsat komisyoncuları (“mortgage broker” denilen bu aracılık biçimi geçtiğimiz yıldan başlayarak bizde de kurumsallaştı) bankaların istihbari araştırma fonksiyonlarını yüklendiler. Geliri, işi olmayan, kötü bir kredi ödeme geçmişine sahip olan müşteriler bile kredi alabilmeye başladı. Yalan beyanda bulunarak tutsat kredisi alanların tesbit edilebilen sayısı 2000 yılında 3.515 iken 2007 yılında 28.372’ye yükseldi. Bunlar sadece tesbit edilebilenler. Tesbit edilemeyenlerin sayısını kimse bilmiyor. Tutsat komisyoncuları, müşterilerin iş ve gelir durumlarını işverenden getirilecek bir belgeyle doğrulatmak yerine müşterinin kendi beyanını doğru kabul ettiler. 1990’larda evin değerinin %25’inden daha az peşinat kabul etmeyen bazı bankalar artık hiç peşin ödeme olmadan tutsat kredisi vermeye başladılar; hem de işi ve geliri olmayanlara; geçmişte kredi kartı borçlarını bile ödeyemeyenlere. Bir taraftan kâr hırsı, diğer taraftan rekabet baskısı sonucunda girdikleri bu yolda tek güvenceleri, işler kötüye gidip evin ipoteği nakde çevrilirse (yani eve el koyup satarlarsa) elde edecekleri paranın kredinin anaparasından daha az olmayacağı konusundaki öngörüleriydi (bkz. Zeynep örneği).

2. Artan gayrımenkul fiyatları tıpkı bankalar gibi tutsat kredisi almak isteyenlerin de en büyük güvencesiydi. Dünya piyasalarındaki likidite bolluğunun tahrik ettiği talep yalnız ev fiyatlarını değil her türlü varlığın (bankacılık anlamında varlık) değerini artırıyordu. Tutsat kredisi için başvuranlar şöyle düşünüyordu: “Ev fiyatları 1999-2003 arasında her yıl ortalama %5-%6; 2003-2006 arasında ise her yıl %11 arttı. Ben bu evi alsam, yarın öbür gün taksitleri ödeyemez duruma düşsem bile evin artan satış fiyatı borcumu ödemeye yeteceği gibi bana bir de kâr bırakır. Hem de bu güzel evde birkaç yıl bedava oturmuş olurum. Kredi taksitlerini ödeyebiliyorsam, evin piyasa değeri artacağı için artan değer üzerinden yeni bir ipotek koydurur, yeni bir kredi alır, bu parayla da plazma televizyon, çocuklar için PS3, yeni ev eşyası, yeni otomobil alırım.” Ve böyle yaptılar...

3. Tutsat kredisi alanlar, kredi alımı sırasında sabit faizli mi yoksa değişken faizli mi kredi almak istediklerine karar vermek zorundaydılar. 2000’li yılların başlamasıyla birlikte faizlerin düşmeye başlaması, sabit faizi seçmeyi, ileride faizlerin daha da düşmesiyle bu düşüşten yararlanamama endişesiyle çekici olmaktan çıkarıyordu. Hem, değişken faizli kredi alınırsa bankalar daha az peşinat istiyor; ilk 5-10 yıl daha az ödeme yapılmasını kabul ediyordu. Dahası, faizlerin gelecek yıllarda daha da düşeceği beklentisi bu faiz türünü seçmeyi çok teşvik ediyordu. Böylece, parasız, işsiz insanlar bankaların verdiği değişken faizli kredilerle ya h
iç peşinat ödemeden ya da çok az peşinat ödeyerek ev satın almaya başladılar. Tabii, krediyle ev alanların tümü parasız veya işsiz değildi. Bunlar kredi taksitlerini rahatlıkla ödeyebilecek durumdaydılar. Bankalar, tutsat kredisi verdikleri müşterileri iyi, orta, “subprime” veya merdiven altı diye üç gruba ayırdılar ve her gruba verdikleri kredilerin koşullarını iyilere en elverişli, merdiven altı kredilere de en pahalı olarak belirlediler. Merdiven altı kredilerin bir başka adı da “toksik atık” idi. En yüksek faizi bunlar ödüyor ve bunların aldıkları kredilerden oluşan alacaklar Freddie Mac ve Fannie Mae’ye satılamadığı için banka bünyesinde tutuluyordu. Aşağıdaki grafik merdiven altı kredilerin yıllara göre nasıl büyüdüğünü gösteriyor. 2006 yılında USD 700 milyar kadar merdiven altı kredi verildiğini ve bu miktarın toplam kredilerin yaklaşık %23’ü kadar olduğunu görüyoruz. 2007 yılının Mart ayında toplam merdiven altı kredilerin USD 1,3 trilyona ulaştığı tahmin ediliyordu. İşte bankalar fitili yanan böyle bir bombanın üzerinde oturuyorlardı.

4. Konut finansmanı piyasasındaki yüksek talep ve yüksek faizler yatırım bankalarını da bu piyasadan pay almaya yönlendirdi. Mevduat toplayamayan, dolayısıyla kendilerini başka yollarla fonlayan bu kurumların türev ürünlerle piyasaya girmesi, bu ürünlerin Standard & Poor’s gibi derecelendirme kuruluşları tarafından neredeyse risksiz demek olan AAA’dan yatırım yapılabilir demek olan BBB’ye kadar derecelendirilmesi konut finansmanı piyasasını iyice şişirdi. (Yatırım bankalarının oynadığı rol aslında çok teknik açıklamalar gerektiriyor. Basit bir biçimde anlatmak çok zor. Bilmeniz gereken şey, bu bankaların, Freddie Mac ve Fannie Mae’ye benzer bir biçimde, tutsat kredisi veren bankaların tutsat alacaklarını satın almaları, bunları yeni finansal ürünler haline dönüştürmeleri ve yatırımcılara satmaları veya bir bölümünü kendi portföylerinde tutmaları. Freddie Mac ve Fannie Mae’den farklı olarak yatırım bankaları merdiven altı olarak nitelediğimiz kredileri de satın alıyorlardı).

5. Konut finansmanı pastasından pay kapmak isteyen sigorta şirketleri de (başta AIG olmak üzere) piyasaya girip, hem ticari bankaların hem yatırım bankalarının paketleyip sattığı ve temelinde tutsat alacakları yatan ürünleri ödenmeme riskine karşı sigortalamaya başlayınca sahne bir sonraki perde için hazır oldu. Derecelendirme kuruluşları tarafından yüksek notlarla değerlenen, bunun üstüne de ödenmesi sigorta şirketleri tarafından garantiye alınan finansal ürünleri kim satın almaz ki...

Bankaların, yatırım bankalarının, sigorta şirketlerinin bildikleri halde göz ardı ettikleri şey ise tutsat kredilerinin ödenememeye başlaması halinde kopacak kıyametti.

İşsiz, düzenli geliri olmayan müşterilerin kredi taksitlerini ödeyememeye başlamaları tehlike çanlarını çaldırdı ama pek kulak asan olmadı. Asıl darbe 2006 yılının ortalarına doğru geldi. Değişken faiz oranlarıyla satın alınan evlerin taksitleri de ödenmemeye başladı. Halbuki bu evleri alanlar iş-güç sahibi, düzenli geliri olan insanlardı. Ödeme güçlüğü içine düşmelerinin iki temel nedeni vardı. Birincisi, değişken faizli kredilerin ilk 2-3 yılı, bankaların müşterileri bu kredileri tercih etmeye teşvik etme politikaları nedeniyle düşük ödemeler içeriyor, sonra birden yükseliyordu. “Allah kerim, nasıl olsa öderiz” diye değişken faizli kredi alanlar yeni ve yüksek taksitleri ödemekte zorlanmaya başladılar. İkincisi ise önemsiz gibi görünen bir matematik gerçekti. Bir örnekle anlatayım: Diyelim ki bankadan tutsat kredisi alarak USD 200.000 değerinde bir ev satın aldınız. Evi satın aldığınız zaman değişken faizi seçtiniz. Borcunuzu 30 yılda ödeyeceksiniz. Başlangıç faiziniz yıllık %6. Her ay ödemeniz gereken taksit, bu faiz oranı ve vadeye göre, USD 1.199. Bir yıl bu taksitleri ödediniz, sonra faiziniz yıllık %9’a yükseldi. Faiz oranındaki üç puanlık artış sonucunda aylık ödemeniz gereken taksitiniz bu kez USD 1.609 olur. Yani üç puanlık faiz artışı aylık taksitinizi tam USD 410, yani %34 artırır. ABD’de aynen böyle oldu.

Hem merdiven altı kredilerin çok büyük çoğunluğunun ödenememesi, hem değişken faiz oranlarının yükselmesi sonucunda ödeme güçlüğüne düşen orta derece müşterilerin hızla artması, konut finansmanına kaynak aktaran tüm kurumları zora soktu. Zorluk şuradan kaynaklanıyordu:

A. Kredi taksitleri ödenemeyen evlerin bankalar tarafından el konulup satışa çıkarılması sonucunda piyasadaki satılabilir konut sayısı artıyor; bu ise konut fiyatlarının düşmesine yol açıyordu. Bu korkunç bir şeydi çünkü bütün mekanizma ev fiyatlarının yükseleceği varsayımı üzerine kurulmuştu. Aşağıdaki grafik ortalama ev fiyatlarının bir dönem öncesine göre nasıl değiştiğini gösteriyor:
2005 yılı sonlarına doğru başlayan düşme eğilimi giderek hızlanıyor. O kadar ki, en hızlı artışların olduğu kentlerde fiyat düşüşleri de en hızlı oldu. Örneğin, bu ay itibariyle, geçen yıla göre ev fiyatları Las Vegas’ta %23, Miami’de %22, Phoenix’te %21, Los Angeles’ta %19,4, San Diego’da %19,2 düştü. (Türkiye’deki durumun ta başından beri ABD’deki resime çok yakın olduğunu düşünüyorum. Emlak piyasasında yaprak kımıldamıyor. Bu işlerden en iyi anlaması gereken insanlardan birisi olan eski Emlak Kredi Bankası Genel Müdürü Aydın Ayaydın, bazı inşaat şirketlerinin batmaya yakın olduğunu söylüyor).

B. Kredilerin geri ödenememesi nedeniyle, değerleme kuruluşları bu kredilerden doğan alacaklarla garanti altına alınmış finansal ürünlerin kredi notunu düşürmeye başladı. 2007 yılının Ekim ayından 2008 yılı Haziran ayı sonuna kadar USD 1.9 trilyon tutarındaki finansal ürünün kredi notu düşürüldü. Bu ürünlere yatırım yapan her kişi, kurum, banka, devlet, sigorta şirketi, emeklilik fonu vb. büyük zararlara uğradı. Bear Sterns bu yüzden battı. Lehmann Brothers bu yüzden battı. Bu ürünlerden satın alan Norveç’teki tasarruf sandıkları bu yüzden battı.

Aşağıda bir grafik daha var. Yalın ama çok öğretici.

Mavi çizgi ev satışlarını gösteriyor, sürekli olarak azalıyor. Yeşil çizgi satılmaya hazır ev stoklarını gösteriyor, sürekli yükseliyor. Kırmızı çizgi ise satışa hazır bekleyen evlerin ortalama kaç ayda satılabileceğini gösteriyor ve sürekli yükseliyor. 2005 yılı sonunda satışa çıkarılan bir ev ortalama 5 ayda müşteri bulurken, bu yılın Haziran ayında bu evin ortalama 11 ay sonra satılabileceği umuluyor. (İstanbul’u çepeçevre kuşatan yüzlerce sitede boş duran binlerce ev ve apartman dairesi size bir şeyler söylüyor mu?)

Krizin daha sonuna gelmedik. Nerede olunduğu bile bilinmiyor. ABD yönetiminin Kongre’den geçirmeye çalıştığı kurtarma paketinin gerçekten kurtarıcı olup olmadığı bilinmiyor. Batma sırasının kimde olduğu bilinmiyor. Bu krizin dünyaya nasıl yayılacağı, hangi ülkeleri nasıl etkileyeceği bilinmiyor. Bilinen bir şey var, krizin kimi nasıl vurduğu.

Dünyanın en büyük sigorta şirketi AIG battığı zaman eski üst yöneticisi Maurice Greenberg şirketteki USD 3.1 milyar dolayındaki hisselerini de kaybetti. Greenberg’in elinde kalanlar şunlar: Özel uçağı, Manhattan’daki dairesi, New York banliyösündeki kâşanesi, USD 161 milyon nakit para.

ABD emekçileri ne kaybetti? Aşağıda iki kroki var. Birinci kroki Cleveland kentindeki zenci ailelerin mahallelere dağılımını gösteriyor. (Politik olarak doğru olmak isteyen arkadaşlar Afro-Amerikan aileler diyebilir).