Konut Balonu

13 Ocak, 2008
http://arsiv.sol.org.tr/index.php?yazino=27648

İktisatçı Sinan Korkut ile inşaat sektöründeki konut yapımına dayalı genişlemeyi ve konut kredilerinin yapısını konuştuk. Korkut, inşaat sektöründe büyük bir "balon" oluştuğuna, m2 fiyatları ile maliyetler arasındaki farkın buna işaret ettiğine dikkat çekiyor. Konut kredisi stoğu rekor bir hızla büyüdüğünü hatırlatan Korkut, herhangi bir ekonomik sarsıntı durumunda konut kredisi kullananları üzücü bir tablonun beklediğini vurguluyor.
soL Uzun yıllar finans sektöründe çalışan iktisatçı Sinan Korkut gayrimenkul sektöründeki büyümeyi ve konut kredilerini değerlendirdi.

soL: Gayrimenkul sektörü hangi çerçevede ele alınmalı?
Sinan Korkut: Gayrimenkulü, GSYİH büyüme hızındaki son çeyrek düşüşü, bu düşüşte inşaat sektörünün rolü, büyüme hızındaki düşüşe rağmen dış açığın artması, ABD'deki gayrımenkul krizi ve en büyük bankaları bile çok zor duruma düşüren batak krediler, İş Bankası Genel Müdürü ve Bankalar Birliği Başkanı Ersin Özince'nin "Gayrımenkul alımı için bankaların verdiği krediler ayrı olarak izlenmelidir" feryadı çerçevesinde incelemek gerekir.

Neden konut kredilerine dikkat çekme ihtiyacı duydunuz?


Ekonominin hızla kötü bir yerlere gitmekte olduğu, böyle giderse başımıza buyuk belalar gelebileceği konusunda ortaya çıktığını düşündüğüm işaretlerden ötürü.

Biliyorsunuz, kapitalizmin devresel hareketleri var. Bu hareketler çok uzun dönemli (ornegin 30-50 yıl) olabileceği gibi daha kısa (örneğin 5-15 yıl) olabilir. Bu devresel hareketler içinde inşaat sektörünün özel
bir yeri vardır. Bir ekonomide mevcut gayrımenkul stoğunun aşınması sonucunda yenilenmesi zorunluluğu inşaat sektorünü hareketlendirir. İnşaat sektöründeki genişleme diğer birçok sektörü de peşinden sürükler.

Ekonomi genişler, istihdam artar, vs vs. Bu iyi bir şeydir. İnşaat sektörünün bir de yalancı genişlemesi vardır. "Balon" tabir edilen bu genişleme ekonomiyi canlandırır gibi görünse de eninde sonunda bir gün
patlar ve ekonomi dipsiz bir kuyuya yuvarlanmış gibi olur.

Tarih bize, inşaat sektöründeki genişlemelerin çoğunun birer "balon" olduğunu gösteriyor. Bunun en son orneği ABD'deki krizdir. Ondan önceki balon 1990'ların başında Japonya'da oldu. Tokyo'nun bazı gözde semtlerinde m2 gayrımenkul fiyatları 1 milyon dolara kadar çıktı. 1992'de balon patlayınca Japonya öyle bir kuyuya düştü ki bugün bile hâlâ orada.


Türkiye'de de inşaat sektöründeki genişlemenin bir "balon" olduğunu mu düşünüyorsunuz?


İktisatçılara düşen, ülkemizdeki durumun gerçek bir genişleme mi yoksa bir balon mu olduğunu araştırmak olmalı.gayrımenkul talebinin neden arttığı konusunda yeterli veriye sahip değiliz. Bu konudaki tek ipucu Erinç Yeldan'dan geliyor. Genel olarak talep, özel olarak da gayrımenkul talebinin neden arttığı konusunda Yeldan şunu diyor: 2002'den sonra enflasyonun artış hızındaki yavaşlama insanlarda sanki reel gelirleri bu yavaşlamanın çok üstünde artmış yanılsaması yarattı. Bu yanılsama "gelir etkisi" dediğimiz mekanizma aracılığıyla talebi artırdı. Şimdilik tek açıklama bu.


Özellikle 2005 yılından bu yana çok büyük bir hareketlilik gözlüyoruz. Gazetelerdeki konut ilanlarında bir patlama var...


Çeşitli şirketlerin daha yapmadan satmaya başladığı apartman dairesi fiyatlarını topladım. Bunlar daha bitmemiş, maket halinde,12-18 ay sonra bitirilmesi planlanam, temeli atılmış veya 1-2 kat çıkmış daireler. "Villa" filan değil. Bazılarına, satıcı şirket "rezidance" diyor, aynen böyle yazıyorlar.
Bunların ortak özellikleri, bitmemiş hatta daha başlanmamış olmalarının yanısıra, itin öldüğü yerde, en yakın bakkala 2-3 km uzakta, tarım arazisinin ortasında olmaları ve tümü için banka kredisi alınabilmesi.


Ama bunlar satılıyor... "Balon" nasıl oluşuyor?


Topladığım fiyatlar, 67-310 m2 arası dairelere ait. Bu bilgileri sizin icin özetledim. Bankalar 36 aydan başlayarak 120+ aya kadar kredi veriyorlar ama ben çok ayrıntıya girmemek için 60 ay vadeyi aldım.
Aşağıdaki tüm sayılar her kategorinin ortalamalarıdır:

67-135 m2 arası daireler:
Brüt alan: 102,5 m2
Fiyat: 210.932 YTL
Peşinat: 46.927 YTL
Aylık taksit: 3.674 YTL
m2 fiyatı: 2.059 YTL

136-200 m2 arasi daireler:
Brüt alan: 168,22 m2
Fiyat: 394.419 YTL
Peşinat: 83.896 YTL
Aylık taksit: 6.826 YTL
m2 fiyatı: 2.345 YTL

200+ m2 daireler:
Brüt alan: 262,04 m2
Fiyat: 877.300 YTL
Peşinat: 189.420 YTL
Aylık taksit: 15.134 YTL
m2 fiyatı: 3.348 YTL


Peki maliyetleri?


Sözünü ettiğimiz dairelerin m2 maliyeti müteahhit kârı DAHIL 482 YTL. Bu maliyetin lüks olmayan yapılar için geçerli olduğunu varsaydım ve benim incelediğim yapıların da çok lüks olduğunu varsaydım ve bu maliyeti m2 başına kâr DAHİL 1.000 YTL kabul ettim. Bunun üzerine arsa maliyetinin eklenmesi lazım. Arsa fiyatları konusunda hiç bilgim yok. Birkaç hafte önce gazetelerde Yeniköy'deki Halis Toprak'a ait eski Carlton Oteli'nin satıldığı, m2 fiyatının 2.380 dolar (yaklaşık 2.832 YTL) olduğu haberi vardı. Istanbullular bilir, Yeniköy gibi İstanbul'un en gözde semtlerinden birinde, Boğaz üzerinde (gerçekten leb-i derya, iskelesi bile var) böyle bir arsanın m2 fiyatı bu olursa Çekmeköy'de, Gebze, Silivri, Çorlu yakınlarındaki bizim rezidance'ların arsa maliyetlerinin m2 başına 500 YTL olabileceğini varsaydım. Yukarıdaki m2 fiyatlarla karşılaştırıldığı zaman satış fiyatlarının çok şişirilmiş olduğunu kuvvetle tahmin
ediyorum. "Balon" dediğimiz olgunun önemli bir bileşeni de maliyetle satış fiyatı arasındaki büyük farktan oluşur zaten.


Bu konutları kimler alıyor? Aynı anlama gelmek üzere kredi kullananlar kimler?


2007 yılı Eylül ayı sonunda konut kredilerinin bakiyesi yaklaşık 28 milyar YTL. Milli Gelir'in yüzde 5'i kadar deniyor. Bu kredileri 629 bin 200 kişi kullanmış. Her birinin ortalama borcu: 44 bin 711 YTL. Konut kredisi kullananlar icin meslek, gelir, ve eğitim durumu için bilgi yok ama bu bilgiler bireysel kredi kullananlar için var (konut kredisi bireysel kredilerin bir bölümü). Bu bilgilere göre, bireysel kredi kullananların yüzde 60,37'si ücretli veya serbest meslek sahibi; sadece yüzde 18,77'sinin aylık geliri 5 bin YTL'den yüksek; sadece yüzde 29,47'si üniversite mezunu olduğunu beyan etmiş. Aylık geliri 5 bin YTL'den az olan borçluların ortalama geliri 1.760 YTL. Bu büyüklüklerin konut kredisi alanlar için de geçerli olduğunu varsayalım. Buradan çıkan tablo şöyle: Bankalardan konut kredisi kullananların çoğunluğu ilkogretim-lise mezunu, ücretli veya serbest meslek sahibi, ayda ortalama 1.760 YTL kazanıyorlar. Ortalama konut kredisi olarak
baslangıçta 65 bin 900 YTL borçlanıyorlar. Anapara ödemeleri yapıldıkça borç azaldığı için herbirinin bakiye borcu Eylül ayında 44 bin 711 YTL olmuş. Yukarıdaki daire fiyatları ile karşılaştırdığımız zaman ortalama 65.900 YTL kredi kullanmanın bir daire satın almaya yetmediği göz önüne alınırsa, ya peşinat daha yüksek olarak ödeniyor (ki pek muhtemel değil) ya da (daha büyük bir ihtimalle) kredi borcunun çok önemli bir bölümü satıcı inşaat şirketleri tarafından finanse ediliyor.


Bir ekonomik kriz ya da sarsıntı durumunda ne yaşanır?

Diyelim ki ekonomik bir sarsıntıdan 12 ay önce 102.5 m2 brüt alana sahip bir daire aldınız. Peşinat olarak 46 bin 927 YTL verdiniz, kalanını banka+inşaat şirketine borçlandınız; 60 ay süreyle her ay 3 bin 674 YTL ödeyeceksiniz. Bireysel kredi kullananların ortalama gelirinin 1.760 YTL olduğunu hesapladığımıza göre bu taksitlerin nasil ödenebileceğini merak ediyorsunuzdur. Biraz rahatlatıcı bir varsayım yapalım ve konut kredisi alanların ortalama gelirinin 5 bin 500 YTL olduğunu varsayalım. Her ay ödediğiniz 3 bin 674 YTL ile aslında aylık yüzde 1,026, yıllık yüzde 12,31 faiz ödüyorsunuz demektir veya banka+inşaat şirketi sizin öyle ödediğinizi düşünmenizi istiyor çünkü aslında yıllık faiz oranınız yüzde 13,03. (Bu nokta konumuz dışında ama birçok ülkede bankaların müşterileri bu biçimde yanıltması yasak ve ceza gerektiriyor.)
Şimdiiiii....
Diyelim ki kötü bir şeyler oldu, ekonomi karıştı. Mesela yabancılar ellerindeki YTL varlıkları dövize çevirip evlerine dönmeye başladılar. Döviz kuru yükselmeye başladı, bankalar faizleri yükselttiler vs. vs. Diyelim bankalar kullandığınız konut kredisi faizini 8.38 puan yükselttiler. 2001 krizini hatırlayanlar bu artışın hemen hemen hiç mertebesinde olduğunu anlarlar. Ama diyelim ki bankalar insaflı çıktı ve sadece bu kadar artırdılar faizleri. Eskiden ayda 3 bin 674 YTL öderken şimdi 4 bin 409 YTL ödemeye başladınız. Kurların ve faizlerin yükselmesi birçok işyerini zor duruma sokacaktır. 2001 krizini hatırlayın. Ücretliler işten cıkarılacak, serbest çalışanlar dükkanlarını kapatacaklardır. Bunlar (eğer konut kredisi almışlarsa) taksitlerini ödeyemeyecek, bankalar da alacaklarına karşılık bu daireleri satışa cıkaracaklardır. Geçen hafta ABD'de bir günde tam 70 bin konut satışa çıkarıldi. Konut arzı artacağı (sağa dogru kayacağı) için konut fiyatları düşecektir. Geçen hafta ABD'de bazı bölgelerde konut fiyatları yüzde 40 düştü. Diyelim ki bizde yüzde 40 değil de yüzde 20 düştü.


Kredi kullananlar için tam olarak ne anlama geliyor bu çizdiğiniz resim?
1) Şişmiş fiyatlarla konut aldınız, önemli bir peşinat ödediniz, 3 bin 674 YTL taksitle basladınız şimdi 4 bin 409 YTL ödüyorsunuz.
2) Aylık yüzde 1,024 faiz oranı ile başladınız, şimdi hem faizlerin yükselmesi hem evinizin değerinin düşmesi nedeniyle yüzde 3,808 faiz ödemeye başladınız. (Ödediğiniz gerçek yıllık faiz yüzde 56,59.)
3) Ödediğiniz yüzde 20 peşinat evinizin fiyatının yüzde 20 düşmesiyle silindi gitti.  Bu işe yatırdığınız tüm özkaynağı kaybettiğiniz için teknik olarak iflas etmiş durumdasınız.
4) İhtiyaç kredisi, taşıt kredisi kullananlar da sizin durumunuzda.


Borçlananlar?..
Şöyle yanıtlayayım bu soruyu:
Çoğunuz ilköğretim-lise mezunu olsanız bile, bunların olabileceğini bu teknik ayrintilarda olmasa bile tahmin edip oyunuzu 22 Temmuz'da AKP'ye vermez miydiniz? Az buz değil, konut kredisi kullananlar olarak sayınız 629 bin 200; toplam bireysel kredi kullananlar olarak sayınız 6 milyon 726 bin 436 kişi.